Sélectionner des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pour son patrimoine doit répondre à certains critères rigoureux, sachant que ces placements sont à détenir sur le long terme, en moyenne sur une dizaine d’années, voire sur plus de 20 ans.
Les indicateurs de performance sont des outils déterminants dans le choix de la SCPI. Quels sont-ils et comment mettre au point la stratégie pour réussir son investissement 2024 ?
Le taux de distribution (TD)
Le TD est l’indicateur qui remplace le taux de distribution de valeur de marché (TDVM) depuis 2023 suivant les nouvelles dispositions de l’ASPIM. Le TD correspond au rendement annuel de la SCPI. Il est obtenu suivant le rapport entre les dividendes versés aux associés au cours d'une année et la valeur de marché de la part au 1er janvier de l'année. Le TD est un des principaux indicateurs de performance d'une SCPI.
Le TD moyen pour l’ensemble des SCPI est de 4.4% par an. Ce sont les SCPI de rendement qui délivrent des taux de distribution élevés. Si l’on dissèque ces performances par typologie, et pour l’année 2023, les SCPI logistiques enregistrent les meilleurs taux (5.67%), de même que les SCPI diversifiées (5.57%). Ce TD est en dessous du seuil de 5% pour les autres typologies de SCPI, avec en dernière position les SCPI de bureaux (4.24%).
Le taux de rendement interne (TRI)
Le TRI est l’indicateur de performance dans le temps : sur 5 ans, 10 ans, 15 ans, etc. Il est donc disponible seulement pour les SCPI ayant intégré le circuit depuis une certaine période. Cet indicateur correspond au taux de croissance annuel moyen.
La capitalisation
Cet indicateur représente la valeur totale du marché des parts, que ce soit celles émises sur le marché primaire que celles circulant sur le marché secondaire. Les éléments de calcul sont le nombre de parts en circulation et le prix de leur souscription.
La capitalisation traduit la taille de la SCPI SCPI. Celles ayant une forte capitalisation sont généralement les plus liquides et les plus faciles à liquider sur le marché secondaire. Toujours est-il que ce sont les SCPI d’un certain âge qui ont eu le temps d’enregistrer une capitalisation importante.
Cependant, les jeunes SCPI n’affichant pas un gros volume de capitalisation peuvent être tout aussi performantes.
Ce sont les SCPI de bureaux qui sortent du lot, avec une capitalisation de 40 milliards d’euros en 2023. Celle des SCPI de commerces est de 30 milliards d’euros. La capitalisation pour l’ensemble de ces placements pierre-papier est de 120 milliards d’euros.
Le taux d'occupation financier (TOF)
Le TOF est le rapport entre le montant des loyers effectivement encaissés et le montant des loyers théoriques si tous les immeubles étaient loués. Il permet d'évaluer la qualité du portefeuille d'une SCPI. Le TOF est à différencier du taux d’occupation physique, qui ne tient compte que du remplissage des immeubles ainsi que de la carence ou de la vacance locative.
L’évolution des prix de la part, la valeur de reconstitution, la valeur de retrait
Ce sont les autres indicateurs à considérer lors du choix de la SCPI. Ces éléments sont les plus parlants au moment d’un éventuel désinvestissement. En effet, c’est en fonction de ces performances que vous allez ou non réaliser de la plus-value à la revente de vos parts.
Pour conclure, bien que le choix de la SCPI soit basé sur ces critères, à garder également en tête vos objectifs d’investissement, votre profil d’investisseur ainsi que votre situation financière. À cela s’ajoute la qualité de la société de gestion.
